征收評估辦法出臺:房屋征收按市價評估補(bǔ)償
發(fā)布日期:2011/6/1 14:32:16 | 瀏覽次數(shù):7295 來源: 繼《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在今年1月公布實施后，住建部于6月7日發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定了房屋征收補(bǔ)償?shù)脑u估辦法。其中規(guī)定，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止。
變化1 評估價格完全依照市場
2003年的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格”。按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。新發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》對此進(jìn)行了細(xì)化：“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)；被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格；評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。
變化2 評估機(jī)構(gòu)由被征收人選
原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。新發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。
至于評估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。
變化3 評估更多體現(xiàn)土地價值
原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，不具備采用市場比較法條件的可以采用其他估價方法”。新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。
變化1 評估價格完全依照市場
2003年的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格”。按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。新發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》對此進(jìn)行了細(xì)化：“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)；被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格；評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。
變化2 評估機(jī)構(gòu)由被征收人選
原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。新發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。
至于評估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。
變化3 評估更多體現(xiàn)土地價值
原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，不具備采用市場比較法條件的可以采用其他估價方法”。新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。