深圳城市更新項(xiàng)目前融探索
發(fā)布日期:2022/1/3 15:59:15 | 瀏覽次數(shù):18024 來(lái)源:孫晴/特發(fā)地產(chǎn)隨著深圳城市優(yōu)質(zhì)土地資源的日益稀缺，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)出現(xiàn)天花板，存量市場(chǎng)則成為了地產(chǎn)商們新的聚焦賽道，城市更新被看作加強(qiáng)企業(yè)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備的重要途徑,能否在銀行拆遷貸放款前獲取前融資金，是房地產(chǎn)企業(yè)獲取城市更新項(xiàng)目、推進(jìn)項(xiàng)目的重要因素。但自2020 年以來(lái)，“三道紅線”“兩道紅線”政策給房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境套上“緊身衣”，2021 年以來(lái)多地銀保監(jiān)下達(dá)相關(guān)通知，要求商業(yè)銀行對(duì)涉房貸款進(jìn)行嚴(yán)格排查，要求轄區(qū)內(nèi)銀行配合監(jiān)管核查已發(fā)放的貸款流向，審核涉房貸款的申請(qǐng)及資金用途。
基于此，摸排、梳理地產(chǎn)行業(yè)前融模式，找準(zhǔn)適合公司的前融模式尤為重要，且對(duì)公司制定計(jì)劃、獲取項(xiàng)目、洽談合作條件等方面有著積極的作用，具體如下：
一、城市更新項(xiàng)目前期融資普遍存在的困境
（一）資質(zhì)因素：項(xiàng)目公司在正式取得實(shí)施主體或合作主體資格之前相當(dāng)于“殼公司”，機(jī)構(gòu)找不到“抓手”，項(xiàng)目公司無(wú)任何確定性的資產(chǎn)價(jià)值可為融資提供擔(dān)保，也無(wú)任何還本付息的收益來(lái)源，多數(shù)項(xiàng)目，特發(fā)方作為股東，無(wú)法在前期提供相應(yīng)擔(dān)保。金融機(jī)構(gòu)的顧慮為，項(xiàng)目公司沒(méi)有主體資格，且項(xiàng)目的擔(dān)保不足。
（二）城市更新政策因素：政策變更導(dǎo)致的不可測(cè)性，如項(xiàng)目被納入綜合整治范圍；項(xiàng)目公司取得意向合作方資格后無(wú)法取得正式合作主體或?qū)嵤┲黧w的資格等。金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂相關(guān)的政策發(fā)生根本變化。
（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目本體面臨的各種疑難雜癥，比如項(xiàng)目用地歷史遺留問(wèn)題無(wú)法解決，合法用地比例不足導(dǎo)致無(wú)法申報(bào)，拆遷談判久拖不決，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)等，任何一個(gè)疑難或節(jié)點(diǎn)性問(wèn)題都有可能導(dǎo)致前融機(jī)構(gòu)退出無(wú)望并深陷其中無(wú)法自拔。金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂城市更新項(xiàng)目不能按照計(jì)劃，進(jìn)行推進(jìn)。
（四）宏觀調(diào)控：自2020年以來(lái)，受房住不炒政策的影響，地產(chǎn)行業(yè)的融資不斷收緊，地產(chǎn)行業(yè)的前融受到了很大程度的影響。
二、當(dāng)前地產(chǎn)同業(yè)主流的前融模式
（一）境外發(fā)債。境外發(fā)債分兩種模式，跨境直接發(fā)行、跨境擔(dān)保發(fā)行，此業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)為：價(jià)格便宜綜合成本一般在年化5%左右，資金使用相對(duì)靈活。劣勢(shì)為：需國(guó)資委、外匯管理局，國(guó)家發(fā)改委等機(jī)構(gòu)審批通過(guò)，流程較長(zhǎng)難度較大。目前，國(guó)泰君安、鴻升證券等金融機(jī)構(gòu)與越秀地產(chǎn)等房企采用境外發(fā)債模式合作融資。
（二）私募可轉(zhuǎn)債。私募可轉(zhuǎn)債無(wú)評(píng)級(jí)、承銷(xiāo)、法律意見(jiàn)書(shū)等強(qiáng)制要求，交易結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，項(xiàng)目公司在前海股權(quán)交易中心備案發(fā)行可轉(zhuǎn)債，并由投資者認(rèn)購(gòu)。其優(yōu)勢(shì)為：資金使用較靈活，既可以備案發(fā)行數(shù)年的債券，也可以發(fā)行一年以?xún)?nèi)的債券，或者可以選擇在發(fā)行長(zhǎng)期債券的同時(shí)，約定好贖回條件，由發(fā)行人提前以一定價(jià)格把債券買(mǎi)回。劣勢(shì)為：投資者不易找，融資成本較高，年化12%以上（TOD項(xiàng)目前期采用此模式融資，年化利率18%）。目前，前海股權(quán)交易中心等金融機(jī)構(gòu)，與星河集團(tuán)、花伴里等房企采用此模式合作融資。
（三）基金、信托股權(quán)融資。基金、信托公司與地產(chǎn)公司按股權(quán)比例，出資成立SPV公司并控股項(xiàng)目公司。項(xiàng)目需要融資時(shí)，在SPV公司層面，雙方按股權(quán)比例出資。雙方在協(xié)議中約定資金的退出節(jié)點(diǎn)及方式。此類(lèi)融資用款比較靈活，甚至能繞道用于支付地價(jià)。市面上一般價(jià)格為10%左右。此項(xiàng)融資具有排他性，一般不能與銀行貸款等其他融資并存，需結(jié)清后方可辦理其他融資。退出時(shí)由地產(chǎn)公司收購(gòu)基金、信托在SPV層面的股權(quán)份額，達(dá)到回購(gòu)。此業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)為：是行業(yè)主流前融模式，業(yè)務(wù)、產(chǎn)品較成熟，融資成本相對(duì)可控，在10%左右；劣勢(shì)為：需成立SPV，由金融機(jī)構(gòu)持有股權(quán)，要簽訂對(duì)賭協(xié)議。目前，平安信托、平安不動(dòng)產(chǎn)、中航信托、前海基礎(chǔ)投資、深圳資產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)，與佳兆業(yè)、星河、萬(wàn)科、花樣年、金地等房企采用此模式合作融資。
（四）不良資產(chǎn)收購(gòu)暨債務(wù)重組方案。此融資模式的核心是以項(xiàng)目公司違約或觸發(fā)不良為前提，采用受讓股東的債權(quán)，以項(xiàng)目公司為借款主體，置換股東借款融資。待項(xiàng)目達(dá)到銀行城市更新貸款的放款條件后，用銀行貸款償還資管公司融資。融資期限可商定，一般最長(zhǎng)為2年，年化利率不低于9%。其優(yōu)勢(shì)：業(yè)務(wù)模式簡(jiǎn)單，不用設(shè)置夾層，后期可用銀行貸款置換，利率相對(duì)較低9%左右，經(jīng)溝通，東方資產(chǎn)的增信措施中特發(fā)方可不提供擔(dān)保，由小股東提供全額擔(dān)保。長(zhǎng)城、信達(dá)資產(chǎn)則只需要特發(fā)、小股東按股權(quán)比例擔(dān)保。其劣勢(shì)為：近期東方資產(chǎn)被單一指導(dǎo)，業(yè)務(wù)暫停；信達(dá)、長(zhǎng)城需要提供股權(quán)過(guò)戶(hù)式擔(dān)保，特發(fā)作為國(guó)有企業(yè)股權(quán)過(guò)戶(hù)比較困難，民營(yíng)小股東對(duì)于股權(quán)過(guò)戶(hù)又比較擔(dān)心；此模式的案例較少，有一定的不確定性。
三、結(jié)論
經(jīng)與金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)同業(yè)溝通了解，城市更新主要的融資模式為上述四種，其中，“境外發(fā)債”、“私募可轉(zhuǎn)債”落地的難度較大,但剩余的兩種模式“基金、信托股權(quán)融資方案”“不良資產(chǎn)收購(gòu)暨債務(wù)重組的融資方案”，有一定的可操作性，具體為：
“基金、信托股權(quán)融資方案”,在同業(yè)前融中占比較高，此模式對(duì)特發(fā)地產(chǎn)而言涉及到股權(quán)變更，難度較大。但對(duì)于民營(yíng)合作方比較適合，但在設(shè)計(jì)方案時(shí)，需要在民營(yíng)股東的上層設(shè)置SPV，用于規(guī)避主體資格公示、審查的相關(guān)要求。
“不良資產(chǎn)收購(gòu)暨債務(wù)重組的融資方案”，東方資產(chǎn)的方案較為適合特發(fā)地產(chǎn)，雖案例較少，但具備一定的可行性、可操作性，但東方資產(chǎn)房地產(chǎn)貸款占比較高，被銀監(jiān)單一指導(dǎo)，業(yè)務(wù)叫停，未來(lái)是否能夠開(kāi)展合作，情況不明朗。長(zhǎng)城、信達(dá)則需要股權(quán)過(guò)戶(hù)式質(zhì)押，特發(fā)作為國(guó)企，股權(quán)過(guò)戶(hù)比較難落地，民營(yíng)合作方對(duì)于股權(quán)過(guò)戶(hù)顧慮多，比較抗拒。其他資產(chǎn)公司還在不斷接洽、跟蹤了解。
房地產(chǎn)行業(yè)融資趨勢(shì)是監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格，融資環(huán)境、產(chǎn)品也不斷變化，財(cái)務(wù)部將積極與金融機(jī)構(gòu)溝通，同時(shí)加強(qiáng)與地產(chǎn)同業(yè)交流。不但要打通業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部的溝通屏障，及時(shí)掌握城市更新的相關(guān)政策，還要?jiǎng)討B(tài)了解融資監(jiān)管情況，更要充分了解外部環(huán)境、行業(yè)情況，對(duì)市場(chǎng)保持敏感度。在滿足監(jiān)管要求的前提下，積極開(kāi)拓，勇于創(chuàng)新，為公司拓寬前融渠道。