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地產(chǎn)多元化下的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)模式探索

發(fā)布日期:2020/11/10 15:20:25   |   瀏覽次數(shù):8149   來(lái)源:朱睿/特發(fā)地產(chǎn)公司

一、“新基建”的時(shí)代背景及特征

(一)“新基建”概念逐步深化明確

2018年以來(lái)的歷次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都強(qiáng)調(diào)要加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。2020420日,國(guó)家發(fā)改委首次明確:新型基礎(chǔ)設(shè)施是以新發(fā)展理念為引領(lǐng),以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng),以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ),面向高質(zhì)量發(fā)展需要,提供數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級(jí)、融合創(chuàng)新等服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施體系。

(二)“新基建”迎來(lái)投資風(fēng)口

隨著“新基建”概念的逐步清晰,各種配套政策的陸續(xù)出臺(tái),截至5月已有31個(gè)省區(qū)市發(fā)布了2020年新基建相關(guān)重點(diǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃,其總投資額共計(jì)約40萬(wàn)億元。

表格 SEQ 圖表 \* ARABIC 1 部分重點(diǎn)省市“新基建”板塊投資計(jì)劃

   

資 金 安 排

北京

300個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,總投資2523億元

以民間投資為主

上海

重大工程項(xiàng)目152項(xiàng),1500億元

先進(jìn)制造業(yè)、軌交

江蘇

省重大項(xiàng)目240個(gè),5410億元

數(shù)字經(jīng)濟(jì)公共配套

浙江

537個(gè)重大項(xiàng)目,8864億元總投

互聯(lián)網(wǎng)+智慧城市

廣東

1230個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,7000億元總投

粵港澳大灣區(qū)互聯(lián)互通

(三)“新基建”推動(dòng)數(shù)據(jù)中心蓬勃發(fā)展

2019年,中國(guó)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1562.5億元。國(guó)家“新基建”政策的推進(jìn),會(huì)讓國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目快速增加,尤其是一些綠色、大型甚至超大型的數(shù)據(jù)中心會(huì)增多。預(yù)計(jì)2020-2022年,中國(guó)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)市場(chǎng)規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率為27.8%,2022年數(shù)據(jù)中心規(guī)模將達(dá)3200億元。

圖表 1 2014-2019年我國(guó)數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)需求情況

二、數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本邏輯及痛點(diǎn)

數(shù)據(jù)中心在本質(zhì)上屬于建筑物的一種形態(tài),因此從建設(shè)流程上而言,與普通的地產(chǎn)項(xiàng)目比較接近(見(jiàn)下圖所示),按照階段都可以劃分為:籌備—立項(xiàng)—設(shè)計(jì)—施工—驗(yàn)收。

圖表2 標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)中心建設(shè)流程


數(shù)據(jù)中心作為具有特殊用途的建筑物,對(duì)于各項(xiàng)軟硬件等技術(shù)指標(biāo)都會(huì)存在比較嚴(yán)苛的要求,例如相對(duì)濕度、恒溫、安防消防等。在建設(shè)流程上,數(shù)據(jù)中心主要有“三難”:

(一)“選址難”,一線城市土地資源稀缺,以深圳為例,原則上不允許在核心城區(qū)新建數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目,現(xiàn)存的項(xiàng)目多數(shù)是在原有園區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行功能改造,存在諸多局限。

(二)“運(yùn)作難”,數(shù)據(jù)中心作為重資產(chǎn)行業(yè),所需的建設(shè)資金投入較大,盡管有穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收入但整體資金回正周期長(zhǎng),一旦入住率不達(dá)標(biāo)則很容易出現(xiàn)虧損的情況。

(三)“報(bào)建難”,數(shù)據(jù)中心在建設(shè)過(guò)程中,因其建筑功能、選址等各方面的特殊性,在報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)過(guò)程中存在諸多不確定性,需要對(duì)項(xiàng)目所在地的法律法規(guī)、行業(yè)政策等有較為深度的了解,一旦報(bào)建環(huán)節(jié)受阻,就會(huì)影響項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

三、產(chǎn)業(yè)助推地產(chǎn)發(fā)展

(一)房企“泛地產(chǎn)”業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略導(dǎo)向

狹義上的多元化指圍繞房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條,不再只聚焦于單純的開(kāi)發(fā)銷售模式,這是目前比較多的房企正在嘗試的多元化方式。而廣義上的多元化則完全跨界,指業(yè)務(wù)涉及醫(yī)療、旅游、機(jī)器人等和房地產(chǎn)本身沒(méi)有任何關(guān)系的行業(yè)。毫無(wú)疑問(wèn),多元化的目標(biāo)應(yīng)聚焦有政策紅利、有一定市場(chǎng)規(guī)模、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的新業(yè)務(wù)。

展望未來(lái),泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將成為特發(fā)地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略抓手,公司將會(huì)積極探索外部合作,尋求特發(fā)地產(chǎn)規(guī)模與業(yè)務(wù)增長(zhǎng)新機(jī)會(huì),因此如何在泛地產(chǎn)領(lǐng)域選擇合適的賽道實(shí)現(xiàn)后來(lái)居上,是企業(yè)必須要面對(duì)的課題。

(二)城市更新項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)配套的需求

城市更新伴隨著中國(guó)城市過(guò)去30年的高速發(fā)展,已升級(jí)為以舊煥新、內(nèi)涵增值為發(fā)展訴求的時(shí)代,特發(fā)地產(chǎn)在“十三五”期間通過(guò)創(chuàng)新模式,踏準(zhǔn)城市更新窗口期,積累了大量項(xiàng)目,這些項(xiàng)目中不乏土地利益整備統(tǒng)籌或者住宅+產(chǎn)業(yè)配套的綜合型項(xiàng)目,怎樣引入產(chǎn)業(yè)以及什么樣的產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值提升,都是公司所需要進(jìn)行的思考。

四、特發(fā)地產(chǎn)對(duì)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)模式的思考

綜上所述,一方面“新基建”時(shí)代的到來(lái)為數(shù)據(jù)中心的蓬勃發(fā)展吹響了號(hào)角,這個(gè)“藍(lán)!笔袌(chǎng)值得有所作為;另一方面不論是從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)還是城市更新的角度出發(fā),都要求房企在項(xiàng)目建設(shè)中積極引入高新產(chǎn)業(yè)。但企業(yè)自身又缺乏新基建相關(guān)的資源稟賦,如何發(fā)展好“地產(chǎn)+數(shù)據(jù)中心”的業(yè)務(wù)模式,應(yīng)該從“跨界合作、平臺(tái)打造、頂層設(shè)計(jì)”三個(gè)維度開(kāi)展工作。

(一)跨界合作引入內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資源

立足于自身的國(guó)資優(yōu)勢(shì)、土地優(yōu)勢(shì)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較優(yōu)勢(shì),探索跨業(yè)態(tài)、多渠道、多行業(yè)整合,一方面積極挖掘集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)部“新基建”相關(guān)的產(chǎn)業(yè)資源,如特發(fā)信息、麥捷科技等,另一方面則是通過(guò)與數(shù)據(jù)中心行業(yè)龍頭企業(yè)及城市規(guī)劃相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作,引進(jìn)對(duì)方的技術(shù)儲(chǔ)備填補(bǔ)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)中的短板。

(二)立足城市更新打造產(chǎn)業(yè)資源平臺(tái)

首先要梳理企業(yè)手上現(xiàn)有的城市更新儲(chǔ)備項(xiàng)目,對(duì)其中涉及到產(chǎn)業(yè)用地配套指標(biāo)的項(xiàng)目要充分掌握用地規(guī)模,產(chǎn)業(yè)方向等詳細(xì)指標(biāo);其次,產(chǎn)業(yè)落地要以項(xiàng)目作為支撐,針對(duì)不同項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)用地指標(biāo)量體裁衣定制化“數(shù)據(jù)中心”,通過(guò)打造“數(shù)據(jù)中心+地產(chǎn)”的模式,在完成規(guī)劃要求的同時(shí)又解決了項(xiàng)目建成后的招商和運(yùn)營(yíng)壓力,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值提升。

(三)從頂層設(shè)計(jì)的視角參與智慧城市建設(shè)

如果說(shuō)“跨界合作,引入資源”是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的鏈接,“搭建城市更新產(chǎn)業(yè)平臺(tái)”則是將點(diǎn)線的鏈接繪制成一張圖紙,而加入頂層設(shè)計(jì)之后,這張圖紙就有了高度,成為一個(gè)有機(jī)的立體。那么對(duì)于數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言,什么是頂層設(shè)計(jì)?簡(jiǎn)單而言就是站在建設(shè)智慧城市的角度去布局,前文中提到的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目?jī)纱笸袋c(diǎn)“選址難、報(bào)建難”,對(duì)于單項(xiàng)目運(yùn)作而言,無(wú)疑是極大地提高了企業(yè)的進(jìn)入門檻和后期的不確定性。但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和數(shù)據(jù)中心行業(yè)龍頭及專業(yè)機(jī)構(gòu)完成資源整合并形成平臺(tái)效應(yīng),進(jìn)而轉(zhuǎn)換角色,從單項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者向智慧城市規(guī)劃者升級(jí),在做到充分研究城市空間布局的前提下,在合適區(qū)域?qū)霐?shù)據(jù)中心的產(chǎn)業(yè)布局,同時(shí)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,這些痛點(diǎn)就能夠迎刃而解。

白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè),需要插上新基建的“翅膀”。而數(shù)據(jù)中心作為一種線上和線下并行,科技和地產(chǎn)相結(jié)合的建筑形態(tài),做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),充分享受城市和時(shí)代發(fā)展的紅利。