房地產(chǎn)企業(yè)的管控模式淺析
發(fā)布日期:2014/10/21 15:00:35 | 瀏覽次數(shù):12501 來源:特發(fā)地產(chǎn)公司 王捷
隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，競爭日益劇烈，跨區(qū)域擴張，規(guī)�；�、集團(tuán)化已成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。選擇企業(yè)管控模式，建立和完善管控體系，調(diào)整公司治理結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)，充分整合和有效運用各種資源，推進(jìn)項目開發(fā)、人才培養(yǎng)、質(zhì)量控制和成本控制，獲得長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢，是中小房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
一、企業(yè)管控模式的類型及主要特點
企業(yè)管控模式，是指企業(yè)對分子公司基于集分權(quán)程度不同而形成的管控策略，它是一套復(fù)雜的體系，包括確定公司的治理結(jié)構(gòu)、劃分總部及分子公司的角色定位和職能、選擇公司的組織框架、確定企業(yè)的重要資源分配方式及建立流程和績效管理體系等，通過確定一系列規(guī)章制度和管理方法以約束和激勵分子公司朝著確定的戰(zhàn)略和目標(biāo)努力，確保目標(biāo)的有效和高效實現(xiàn)。
管控模式根據(jù)集分權(quán)程度，一般分為財務(wù)管控型、戰(zhàn)略管控型和操作管控型，如下圖所示：
財務(wù)管控型是指企業(yè)對分子公司的管理控制主要通過財務(wù)手段來實現(xiàn)，企業(yè)總部作為投資決策中心，以追求資本價值最大化為目標(biāo)，管理方式以財務(wù)指標(biāo)考核、控制為主。其主要的特點是母公司將注意力集中于財務(wù)管理和領(lǐng)導(dǎo)的功能，只負(fù)責(zé)企業(yè)的財務(wù)和資產(chǎn)運營、財務(wù)規(guī)劃、投資決策和實施監(jiān)控，以及對外部企業(yè)的收購、兼并工作。下屬公司每年會被制定各自的財務(wù)目標(biāo)，母公司最為關(guān)注分子公司的盈利情況和自身投資的回報、資金的收益，而對其生產(chǎn)經(jīng)營不太過問，它們只要達(dá)成財務(wù)目標(biāo)就可以。在非主業(yè)領(lǐng)域采用這種管控模式的比較多，如華潤集團(tuán)對華潤置地，綠地集團(tuán)對綠地建材等。
戰(zhàn)略管控型是指企業(yè)的核心功能為資產(chǎn)管理和戰(zhàn)略協(xié)調(diào)，企業(yè)總部作為戰(zhàn)略決策和投資決策中心，以追求集團(tuán)企業(yè)總體戰(zhàn)略控制和協(xié)同效應(yīng)的培育為目標(biāo)，管理方式通過戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)計劃體系進(jìn)行管理。母公司除了在資產(chǎn)上對下屬分子公司進(jìn)行控制外，還負(fù)責(zé)集團(tuán)的財務(wù)、資產(chǎn)運營和集團(tuán)整體的戰(zhàn)略規(guī)劃。各分子公司同時要制定自己的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃，并提出達(dá)成規(guī)劃目標(biāo)所需投入的資源預(yù)算。企業(yè)總部負(fù)責(zé)審批分子公司的計劃并給予有附加價值的建議，批準(zhǔn)其預(yù)算，再交由分子公司執(zhí)行。母公司對分子公司的管理主要通過年度報告或者季度報告的形式來表現(xiàn)。在實行這種管控模式的集團(tuán)企業(yè)中，為了保證分子公司目標(biāo)的實現(xiàn)以及集團(tuán)整體利益的最大化，各分子公司業(yè)務(wù)的相關(guān)性要求很高，集團(tuán)總部的規(guī)模并不大，主要集中在進(jìn)行綜合平衡、提高集團(tuán)綜合效益上做工作。如協(xié)調(diào)各下屬分子公司之間的矛盾、平衡各企業(yè)間的資源需求、高級主管的培育、經(jīng)驗的分享等等。目前世界上大多數(shù)集團(tuán)企業(yè)都采用或正在轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略管控模式。
操作管控型是指通過企業(yè)總部的業(yè)務(wù)管理部門對分子公司的日常經(jīng)營運作進(jìn)行直接管理，特別強調(diào)公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一、公司整體協(xié)調(diào)成長和對行業(yè)成功因素的集中控制與管理。企業(yè)總部作為經(jīng)營決策中心和生產(chǎn)指標(biāo)管理中心，以對企業(yè)資源的集中控制和管理，追求企業(yè)經(jīng)營活動的統(tǒng)一和優(yōu)化為目標(biāo)，直接管理集團(tuán)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，總部從戰(zhàn)略規(guī)劃制定到實施幾乎什么都管。為了保證戰(zhàn)略的實施和目標(biāo)的達(dá)成，集團(tuán)的各種職能管理非常深入，會經(jīng)常性對下屬分子公司同類管理領(lǐng)域的組織協(xié)調(diào)和集中化處理，例如財務(wù)、營銷、研發(fā)、市場等。在實行這種管控模式的集團(tuán)中，為了保證企業(yè)總部能夠正確決策并能應(yīng)付解決各種問題，總部職能人員人數(shù)會很多，規(guī)模會龐大。各分子公司業(yè)務(wù)相關(guān)性要求很高的企業(yè)大都選擇這種管控模式，比如房地產(chǎn)公司對下屬項目子公司，大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司的區(qū)域中心對下屬項目公司的管控。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)管控模式的選擇及打造
中小房地產(chǎn)企業(yè)因處于初級發(fā)展階段，同時運作的開發(fā)項目較少，本地項目多異地項目少，人力物力有限，應(yīng)先整合優(yōu)勢資源，采用總部相對集權(quán)的操作型管控模式。隨著開發(fā)項目增多，開發(fā)區(qū)域擴大，逐步轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略型+操作型的混合型管控模式，最終發(fā)展為戰(zhàn)略型管控。
中小房地產(chǎn)企業(yè)采用操作型的管控模式，應(yīng)“苦練內(nèi)功”，從組織體系管控、流程體系管控和績效體系管控三個方面，打造規(guī)范的內(nèi)部管理體系：
（一）建立適合企業(yè)發(fā)展階段的組織管理體系
基于本地項目多、異地項目少的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，中小房企可以采用“總部＋項目部”模式管理本地項目，采用“總部＋項目公司”模式管理異地項目，編制組織管理手冊，明確組織架構(gòu)和各部門職能，推動項目管理的“可復(fù)制性”。
企業(yè)總部應(yīng)整合管理如下資源：整合營銷資源，打造持有商業(yè)物業(yè)和銷售物業(yè)聯(lián)動的定位、策劃、招商、銷售機制；整合設(shè)計研發(fā)資源，打造具有自身特色的產(chǎn)品線和設(shè)計管理機制；整合招標(biāo)采購資源，打造戰(zhàn)略采購、集中采購、零星采購分級操作，整體聯(lián)動的招標(biāo)采購機制；整合工程管理資源，打造項目質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本高效協(xié)作，快速推進(jìn)的管理機制；整合客戶服務(wù)資源，打造以客戶滿意為導(dǎo)向的客戶服務(wù)、投訴處理機制。
對于本地項目，基于總部平臺，成立項目部管理項目現(xiàn)場。項目現(xiàn)場常駐人員包括項目經(jīng)理、項目助理、土建工程師、水電工程師、項目資料員，其他人員如造價工程師、景觀工程師、裝修工程師等依據(jù)項目進(jìn)度需要派駐。
對于異地項目，成立項目公司，設(shè)置項目總經(jīng)理、設(shè)計部、工程部、營銷部、成本部、財務(wù)部和綜合部，其中財務(wù)部由總部直管，項目總經(jīng)理、綜合部負(fù)責(zé)人、財務(wù)部負(fù)責(zé)人由總部派遣�？偛繀f(xié)調(diào)、調(diào)度非常駐項目人員，提高項目管理人員的利用效率。
（二）編制規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)流程管理體系
房地產(chǎn)開發(fā)有成熟的價值鏈，包括投資策劃、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、市場營銷和客戶服務(wù)等主要活動，以及招標(biāo)采購、技術(shù)研發(fā)、人力資源、企業(yè)基礎(chǔ)管理等輔助活動。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按項目開發(fā)的關(guān)鍵價值鏈，梳理業(yè)務(wù)流程，編制模塊文件，明確崗位職責(zé)，規(guī)范操作指引，使工作標(biāo)準(zhǔn)化，并通過不斷優(yōu)化重組，提高企業(yè)的運營效率。
（三）打造適合企業(yè)管理現(xiàn)狀的績效管理體系
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段和管理現(xiàn)狀，打造合適的績效管理體系，制定年度經(jīng)營計劃和績效計劃，將經(jīng)營指標(biāo)分解到各單位和部門，直到每位員工。通過制定績效考核辦法，組織月度、季度和年度績效考核，根據(jù)考核結(jié)果和分析，識別存在的問題，及時給予解決，明確績效改進(jìn)，提升企業(yè)的績效管理水平和經(jīng)營業(yè)績。